La recente modifica dell’art. 571 c.p.c. (introdotta con il DL 83/15 convertito nella Legge 06.08.15 n.132) ha cambiato in modo sostanziale le regole per la presentazione delle offerte di acquisto per le aste giudiziarie dei beni immobili sottoposti ad esecuzione forzata.

La nuova norma, infatti, permette di offrire un prezzo inferiore (fino ad un quarto) rispetto al prezzo stabilito nell’avviso di vendita.

L’offerta minima sarà inefficace se inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base stabilito nell’avviso di vendita.

Esempio: prezzo stabilito nell’avviso di vendita = 100.000; offerta minima valida = 75.000

Nel caso in cui l’offerta ridotta di non oltre un quarto sia l’unica pervenuta al delegato, questi potrà far luogo alla vendita quanto ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c..

Se vi sono più offerte, il delegato inviterà gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.

Dimezzano i termini per la perdita di efficacia del pignoramento. L’art. 497, primo comma, c.p.c., infatti prevede ora, che per le procedure esecutive iniziate a decorrere dal 27.06.2015, data di entrata in vigore del DL 83/2015, la vendita o l’assegnazione dei beni pignorati vada richiesta entro 45 giorni (anziché 90), a pena di inefficacia.

Il D.L. 83/2015 convertito nella L. 132/2015 (già operativo per le procedure iniziate successivamente all’entrata in vigore del decreto: 27.06.2015) prevede anche l’introduzione del nuovo art. 2929-bis al codice civile, il quale ammette l’esecuzione forzata per i beni immobili o mobili registrati del debitore anche se sottoposti a vincolo di indisponibilità o ad alienazione a titolo gratuito, senza la preventiva sentenza dichiarativa di inefficacia del vincolo o del trasferimento, laddove il vincolo e/o l’alienazione gratuita siano successivi al sorgere del credito e pure se il pignoramento è stato trascritto entro un anno dalla data in cui l’atto relativo all’apposizione del vincolo e/o all’alienazione gratuita è stato trascritto.

La possibilità è concessa anche ai creditori anteriori se, entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole, intervengono nell’esecuzione promossa da altri.

Cambiano anche le modalità di vendita dei beni pignorati. Per le procedure esecutive iniziate a decorrere dal 27.06.2015, data di entrata in vigore del DL 83/2015, il termine per il deposito dell’istanza passa da 120 a 60 giorni. Per le procedure nuove e per quelle per le quali non è ancor stata disposta la vendita, sarà il giudice a fissare il numero complessivo degli esperimenti di vendita, in numero non inferiore a tre, oltre ai “criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non inferiore a sei mesi e non superiore a un anno alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria”.

Secondo il nuovo art. 568 c.p.c. il valore dell’immobile pignorato sarà determinato sempre dal giudice avuto riguardo “al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma”.

L’esperto nella determinazione del valore di mercato dell’immobile dovrà procedere al calcolo della superficie, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, evidenziando analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.