Decreto banche: regime fiscale agevolato per le vendite giudiziarie di immobili.

Per favorire il recupero dei crediti, il D.L. 14 febbraio 2016, n.18, che detta misure urgenti per la riforma delle BCC e per il settore del credito, contiene una disposizione che agevola la vendita di immobili in esito a procedure esecutive: in particolare, il decreto prevede una netta riduzione dell’imposta di registro che deve essere versata nella misura fissa di 200 euro, anziché nella misura del 9% per valore di assegnazione. L’agevolazione (acquisto effettuato da un privato – escluso il caso acquisto prima casa – o da ditte/società) è fruibile a condizione che l’immobile sia rivenduto nei due anni successivi.

Più in dettaglio, la norma agevola i trasferimenti immobiliari eseguiti nell’ambito di procedimenti giudiziari o fallimentari volti al recupero di un credito di cui solitamente l’immobile costituisce una garanzia.

Nello specifico, il decreto prevede che gli atti, relativi al trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili, emessi nell’ambito di un procedimento di espropriazione immobiliare ai sensi del Codice di procedura civile (art. 555 e seguenti) o di una procedura di vendita ex art. 107 della legge fallimentare sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari l’intenzione di trasferirli entro due anni.

Si tratta di una misura particolarmente interessante – sia per gli acquirenti sia per le banche che sono interessate a dismettere gli immobili posti a garanzia di crediti “sofferenti” per recuperare almeno in parte le somme finanziate – in quanto prospetta un risparmio impositivo consistente; infatti:

1. nel caso di trasferimenti soggetti ad IVA, si ha un vantaggio nei casi (di vendita di fabbricati strumentali) in cui le imposte ipotecaria e catastale si applicherebbero nella rispettiva misura del 3% e del 1%;
2. nel caso di trasferimenti soggetti ad imposta di registro (e quindi non ad IVA), in cui le tre imposte fisse complessivamente pari a 600 euro si applicano in sostituzione dell’imposta di registro con aliquota del 9% e delle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura di 100 euro.

Tuttavia, nel caso in cui non si realizzi la condizione del “ri-trasferimento” entro il biennio, le imposte predette sono dovute nella misura ordinaria e, inoltre, si applica una sanzione amministrativa nella misura del 30%, oltre ad interessi di mora.

Quindi l’agevolazione sarebbe certamente interessante per coloro che riuscissero a realizzare l’intera operazione (cioè l’acquisto dalla procedura esecutiva ed il trasferimento a terzi) mentre sarebbe molto penalizzante per coloro che non riuscissero a rivendere il bene acquistato all’asta: tali soggetti sarebbero chiamati a versare il maggiore tributo oltre la sanzione del 30% e gli interessi di mora.

Il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Amministrazione finanziaria decorre dalla scadenza del predetto “biennio di latenza”.

Si evidenzia, infine, che la misura agevolativa in esame si applica temporaneamente; infatti essa è riservata esclusivamente agli atti emessi dalla data di entrata in vigore del decreto in commento fino al 31 dicembre del corrente anno.